Neil Mehta, le capital-risqueur à l’origine de l’acquisition d’une série de propriétés sur la très chic Fillmore Street de San Francisco, a fait des vagues plus tôt cette semaine pour avoir apparemment jeté des restaurants locaux de longue date au profit de détaillants haut de gamme. Le San Francisco Chronicle s’est entretenu, par exemple, avec le propriétaire de Ten-Ichi, un restaurant de sushi de quartier ouvert depuis près de 50 ans qui doit maintenant quitter ses locaux le mois prochain. « C’est le contraire de ce que San Francisco fait aux locataires commerciaux de longue date », a déclaré le propriétaire du restaurant au journal. « Ce type (Mehta) est nous déplacer.”
Des sources proches de Mehta dressent toutefois un tableau très différent. Selon elles, Mehta se concentrerait sur l’ouverture d’une multitude de restaurants dans la région et il envisagerait même de créer une sorte de « Y Combinator pour les restaurants », selon une source.
Selon cette personne, Mehta a une vision assez grandiose pour transformer les quelque quatre pâtés de maisons qu’il a discrètement acquis au cours de l’année dernière en une oasis où les propriétaires de restaurants ambitieux peuvent se permettre de s’installer, où les San Franciscains peuvent trouver une multitude de choix de restauration et de shopping, et où un cinéma vieux de 111 ans dans la rue est restauré dans sa gloire d’antan et « pas transformé en Equinox ».
Contacté pour un commentaire plus tôt cette semaine, Mehta – qui aurait acheté une maison de 117 ans et de 9 000 pieds carrés d’une valeur de 17,6 millions de dollars en 2022, à quelques pâtés de maisons de ses propriétés commerciales nouvellement acquises – a refusé de s’exprimer officiellement, affirmant qu’il ne parle pas aux journalistes, sauf au nom de ses sociétés de portefeuille.
En haut et à droite
Certains des plans de Mehta ont été rapportés pour la première fois par The Information plus tôt cette année dans un morceau qui a largement expliqué comment Mehta, qui est bien moins célèbre que de nombreux VC, a autant d’argent à investir en premier lieu.
L’ascension de ce quadragénaire est rapide mais régulière. Diplômé de la London School of Economics, Mehta aurait été un investisseur vedette pour une filiale du fonds spéculatif quantitatif DE Shaw avant d’utiliser sa réputation et son réseau pour cofonder sa société de capital-risque, Capitale de Greenoaksen 2010.
L’entreprise de San Francisco, qui a levé son premier capital institutionnel en 2015, a depuis investi dans certaines des sociétés privées les plus en vogue du secteur technologique, notamment Stripe, Databricks, Rippling et Canva, toutes aujourd’hui valorisées à plusieurs milliards de dollars par leurs bailleurs de fonds.
Greenoaks est également l’un des premiers investisseurs de Wiz, une startup de cybersécurité moins connue jusqu’à récemment, lorsqu’elle aurait refusé une offre 23 milliards de dollars offre d’acquisition de Google. (Wiz, il convient de le noter, a été fondée il y a seulement quatre ans.)
Aujourd’hui, Mehta verse une partie de ces bénéfices à Pacific Heights, le quartier de San Francisco où il a grandi, par le biais d’une association à but non lucratif de 100 millions de dollars qu’il a créée pour financer ses achats. Son objectif apparent n’est pas seulement de faire de Fillmore une destination gastronomique incontournable, mais aussi, dans le cadre de ce processus, de s’attaquer à certaines des formalités administratives auxquelles sont confrontés de nombreux futurs propriétaires de restaurants, ainsi que de leur proposer des loyers moins élevés (et même de leur facturer un pourcentage des revenus au lieu du loyer dans certains cas), afin qu’il soit plus facile pour ces entreprises de prospérer.
Selon ses amis, Mehta ne considère pas son empire immobilier en pleine croissance comme un énième pari financier. Ils insistent sur le fait que son intérêt premier est de s’assurer que son quartier de San Francisco se remette pleinement de la pandémie, alors que, selon la société de services immobiliers commerciaux CBRE, environ la moitié des magasins de Fillmore Street ont définitivement fermé. Il « croit beaucoup aux villes », affirme une source.
Quoi qu’il en soit, ces mouvements devraient consolider sa fortune.
D’une part, Mehta évite principalement ce que l’on appelle les « détaillants de formules », c’est-à-dire les entreprises qui ont 11 sites ou plus dans le monde. Si certains sont déjà en train d’obtenir des permis d’utilisation conditionnelle, ces démarches prennent jusqu’à 12 mois, ce qui explique pourquoi de nombreux magasins de la rue bordée d’arbres semblent actuellement vacants. (D’autres quartiers de San Francisco ont interdit (chaînes de magasins au total.)
Mehta devrait également bénéficier de 100 changements au code de planification de San Francisco qui a été adopté en décembre et qui simplifie le processus d’autorisation pour les entreprises indépendantes.
Compte tenu de sa puissance financière, Mehta peut également se permettre d’être sélectif quant aux entreprises qu’il souhaite aider à se développer, par rapport aux précédents propriétaires individuels des immeubles, qui pouvaient peut-être moins se permettre d’être sélectifs quant à la personne qui paie le loyer.
Mehta n’achète pas ses immeubles à bas prix. Par exemple, il a acquis le théâtre de la rue et un bâtiment commercial adjacent pour 11 millions de dollars, contre 4,8 millions de dollars payés par leur précédent propriétaire en 2008. Il a payé 9,7 millions de dollars pour un bâtiment séparé de 7 300 pieds carrés, soit 1 329 dollars le pied carré. Pourtant, il est facile de voir comment tous les éléments – l’achat des bâtiments, la location à des taux inférieurs à ceux du marché pour minimiser la rotation – pourraient créer une scène plus dynamique qui augmente la valeur des propriétés de Mehta au fil du temps.
Alex Sagues, vice-président senior qui dirige l’équipe de vente au détail urbaine de CBRE à San Francisco, affirme que de nombreux quartiers commerciaux réussissent lorsqu’ils sont soigneusement planifiés. « Il ne faut pas avoir deux cafés côte à côte », explique Sagues. « Mais si vous prenez une boulangerie et que vous installez un café à côté, les affaires peuvent augmenter. » De même, ajoute-t-il, « chaque vignoble de Sonoma rend la ville plus attrayante. »
Quant à la nourriture haut de gamme qui pourrait bientôt être présente un peu partout sur Fillmore Street, le risque de cannibalisation est moins grand qu’on pourrait l’imaginer, affirme M. Sagues. « Les gens viennent pour une expérience particulière. On ne se présente pas pour ensuite choisir entre Mixt (un restaurant de salades) ou Atelier Crenn (un restaurant trois étoiles Michelin). » Plus un quartier est dense, plus les gens viennent, ajoute-t-il.
Les mesures prises par Mehta pourraient déjà avoir un impact sur le marché.
Bien que Pacific Heights ait longtemps été l’un des quartiers les plus chers et les plus recherchés de San Francisco, la valeur des maisons a chuté pendant la pandémie. Aujourd’hui, selon Redfin, le prix moyen d’une maison à Pacific Heights augmente à nouveau rapidement, atteignant 2,25 millions de dollars en juillet. Cela représente une hausse de 28,6 % par rapport à l’année précédente.
